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O SISTEMA DE OBRA À PREÇO DE CUSTO




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O Sistema de Obra a Preço de custo ou construção por administração
se apoia em três pilares, o Código Civil. O código de Defesa do consumidor e a Lei 4.591/64 e se organiza através da união de um grupo de pessoas, com o objetivo de incorporar um empreendimento.Tendo aprovação dos anteprojetos, orçamento estimativo e documentação legal têm se a base para a execução da obra.Depois de formado o grupo é realizada a primeira Assembleia, o mesmo assume a posição de Incorporador, passando a ter domínio total sobre as ações, administrativas, contábeis, financeiras,
executivas e orçamentárias, cujas funções os conselheiros Gestor e fiscal, eleitos pelo grupo, representarão e fiscalizarão.

Dentre outras vantagens, o Sistema a Preço de Custo garante que os recursos deste empreendimento nunca serão destinados a outro ou desviados de seus planos, pois cada aderente/associado tem como direito a fiscalização total da obra através ou não de seus conselheiros e conta com um orçamento já previamente estipulado para que a obra tenha recursos para sua conclusão.

O grupo constitui uma SPE com o objetivo de executar a obra, mantendo conta bancária e contabilidade próprias. Esta sociedade nasce com a obra e termina com a sua conclusão.Cada aderente/associado ao grupo passa a ser um investidor, que constrói seu imóvel utilizando o Sistema Obra a Preço de Custo com economia e segurança, participando da obra cujo custo da construção será corrigido apenas pelo CUB/SC.

Os empreendimentos são lançados baseados em anteprojetos, com data prevista para a conclusão da obra. Ao investidor caberá o custo real do terreno, projetos, taxas, serviços e materiais entre outros, tudo de acordo com o orçamento estimativo apresentado, e a variação mensal do CUB/SC – Custo Básico da Construção fornecido pelo Sinduscon, a título de atualização do valor da obra.O Sistema de Obra a Preço de Custo proporciona economias, tributárias e financeiras tornando-se assim muito mais barato aos investidores, tendo como objetivo a maior valorização do imóvel perante o valor investido. Perguntas e respostas:

  1. Incorporadora?
No Sistema Obra a Preço de Custo, os incorporadores são os próprios aderentes, através da SPE do empreendimento.

  1. O que é uma SPE?
Sociedade de Propósito Específico é um modelo de organização empresarial pelo qual se constitui uma nova empresa limitada ou sociedade anônima com um objetivo específico e tempo determinado. Possui personalidade jurídica, escrituração contábil própria e demais características comuns às empresas limitadas ou S/As. É também uma sociedade patrimonial que pode adquirir bens móveis, imóveis e participações. 

  1. Já existe o valor da obra?
Existe um valor através de um orçamento estimativo.

  1. Qual é a previsão de entrega do valor da obra?
É a mesma do prazo de investimento constante da tabela de participação financeira, podendo a mesmo variar de acordo com o desejo ou necessidades dos investidores.

  1. Quais as vantagens de comprar um imóvel pelo Sistema Obra a Preço de Custo?
Além da segurança total da conclusão da mesma a maior vantagem é a financeira, pois após o término da obra o aderente terá uma rentabilidade significante em relação a obra. O lucro que seria da construtora passa a ser dos aderentes.

  1. Quem administra o investimento dos aderentes para execução da obra?
Toda a execução da administração seja financeira, contábil e documental é feita pela Construtora/Administradora e conferida pelo conselho Fiscal.

  1. É aplicável a Lei do Patrimônio de Afetação nesta modalidade de construção?
No caso das SPEs, a afetação do patrimônio é automática, ou seja, ela ocorre naturalmente, posto que o objetivo societário é definido e o propósito da mesma é , no caso de um empreendimento imobiliário, a construção do empreendimento, com prazo definido de existência (o mesmo previsto para a construção), a destinação dos recursos exclusivamente para o empreendimento, a contabilidade própria, a conta bancária exclusiva, e estará submetida à fiscalização dos seus atos e da aplicação dos recursos pagos pelos aderentes compradores a um Conselho Fiscal ou Conselho de Representantes, e a diferença com o patrimônio de afetação (PA) dão-se pelas diferenças de regimes de tributação e pela necessidade de registro na matrícula do imóvel do regime de afetação bem como manterá em sigilo o nome dos investidores.

12) Como é apresentada a transparência durante todas as fases do empreendimento?

Todos os meses são emitidos relatórios para todos os quotistas informando o andamento do empreendimento, as medidas tomadas, cronograma macro, fotos e outras informações pertinentes. Além disso, é eleito um conselho fiscal formado por 3 quotistas, que estarão examinando e fiscalizando as medidas tomadas pela administração. 

13) Qual o tempo estimado para se finalizar um empreendimento?
Pode variar de acordo com o tamanho do empreendimento.. 

14) Como se define o padrão da obra?
Cada obra possui o seu padrão de acabamento que pode variar de acordo com a localização, público alvo, viabilidade do terreno, etc. Este padrão é determinado pelo orçamento prévio, seguindo as normas da NBR 12.721 e o CUB referência adotado como o padrão para a obra. 

15) Como acompanhar as contas do empreendimento?
As contas estarão disponíveis para todos os quotistas na sede da empresa após terem sido apuradas pelo escritório de contabilidade especializado em construção e a prestação de contas mensal. As contas deverão ser aprovadas trimestralmente por um Conselho Consultivo composto por três quotistas, eleitos em assembleia. 

16) Como se é definido os locais de cada empreendimento?
Após identificado uma opção de terreno, são realizados diversos estudos como volumetria de um futuro empreendimento, viabilidade econômica, viabilidade financeira, estudos de mercado, definição de um produto que se encaixe com o perfil da região e seja economicamente viável. Sempre buscando o melhor retorno do capital investido ao longo do período. Neste momento também é definido o padrão de acabamento do empreendimento.

por João Carlos Rocha - sócio gerente Pense Imóveis Floripa

Publicado em 21/09/2016


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